在過(guò)去近二十年時(shí)間里，中國(guó)眾多家庭財(cái)富的累積都和一個(gè)因素有關(guān)——房地產(chǎn)，投資越早，投資越多，越有利于家庭財(cái)富累積。如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走到了后期階段，除了北上廣深四個(gè)城市，其他大多數(shù)城市都處在資產(chǎn)換手階段。而未來(lái)，中國(guó)家庭財(cái)富也會(huì)和一個(gè)因素高度正相關(guān)，就是海外資產(chǎn)的比例！

中國(guó)高凈值人群似乎早已預(yù)判到這一投資走向，大手筆進(jìn)行海外資產(chǎn)配置，其中美國(guó)房產(chǎn)是較受青睞的投資方式。較近一年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人豪擲317億美元（約合2140億元人民幣）赴美置業(yè)，連續(xù)四年成為美國(guó)海外購(gòu)房群體中的“首先買(mǎi)家”！

買(mǎi)房必然要涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，那么赴美購(gòu)房應(yīng)該買(mǎi)在誰(shuí)的名下，才能更好實(shí)現(xiàn)投資目的呢？一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從是否有利于資產(chǎn)保護(hù)，是否能夠有效減稅，是否有利于房產(chǎn)傳承這三方面進(jìn)行考慮。我們按照美國(guó)房產(chǎn)常見(jiàn)的四種持有形式，分別進(jìn)行分析：

1個(gè)人

買(mǎi)在個(gè)人名下，則所有權(quán)就是個(gè)人的。如果自己個(gè)人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受了傷訴訟你等，或者你的職業(yè)導(dǎo)致你被訴訟，比如醫(yī)生等，則在你名下的房產(chǎn)都會(huì)暴露在這個(gè)訴訟之下，負(fù)有連帶責(zé)任。

買(mǎi)在個(gè)人名下，則控制權(quán)當(dāng)然歸你個(gè)人，所以你自己決定這個(gè)房子的買(mǎi)賣(mài)、租賃等事宜。

當(dāng)你把所有權(quán)傳承給子女時(shí)，會(huì)涉及遺產(chǎn)稅。綠卡和公民遺產(chǎn)稅免稅額為500萬(wàn)美元左右，外國(guó)人則為6萬(wàn)美元。

買(mǎi)在個(gè)人名下，則收益權(quán)歸你自己。如果房屋出租，則租金減掉利息等成本之后的凈收入會(huì)歸入你個(gè)人的收入中報(bào)稅。如果租賃凈收入為負(fù)，則可以減扣你的個(gè)人收入，減少你的稅負(fù)。如果將房產(chǎn)出售，則增值部分需要交納資本增值稅。

2聯(lián)名

基本上和個(gè)人一樣。聯(lián)名有兩種形式，一種是Jointtenancy，另外一種是Tenancyincommon。兩者較大的區(qū)別在于Jointtenancy中的一方去世之后，產(chǎn)權(quán)會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)移給另外一方；而Tenancyincommon則不是，一方去世了，則產(chǎn)權(quán)是轉(zhuǎn)移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關(guān)系會(huì)用Jointtenancy，而非夫妻關(guān)系的合伙人則用Tenancyincommon。

3公司

買(mǎi)在公司名下的房產(chǎn)歸公司所有，但是公司不同于個(gè)人和聯(lián)名，它是法律意義上的實(shí)體。

公司名下的資產(chǎn)由公司來(lái)控制，所以如果你把房產(chǎn)買(mǎi)在你自己的公司名下，那么房產(chǎn)的任何事情還是由你來(lái)處理和控制。

由于公司是法律和稅收實(shí)體，有自己的稅率，房產(chǎn)的凈租金收益，房產(chǎn)的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來(lái)計(jì)稅。

公司名下房產(chǎn)的傳承比較簡(jiǎn)單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。

4信托

信托有很多種，家庭信托是一種常用的形式。信托主要有三個(gè)重要部分組成：一是trustee，就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美國(guó)富人常用的一種商業(yè)工具。

買(mǎi)在信托下面的資產(chǎn)的所有權(quán)歸信托本身，也就是說(shuō)不歸個(gè)人，也不歸公司，盡管個(gè)人和公司會(huì)成為信托的管理控制人，盡管這些資產(chǎn)名義上在個(gè)人或者公司的名下。信托里面的資產(chǎn)其中屬于信托本身，但是信托本身不是法律意義上的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，不會(huì)接受任何法律訴訟，因此在它名下的資產(chǎn)會(huì)得到很好的保護(hù)。

信托的管理控制人是trustee，可以是個(gè)人，也可以是公司。

信托的整個(gè)運(yùn)作和分配是由trustee來(lái)控制的，所以只要更換trustee就可以達(dá)到傳承的目的。

當(dāng)然，每個(gè)投資者的情況各不相同，需求也各不相同，關(guān)鍵要找到較適合自己的方式。不僅是房產(chǎn)署名問(wèn)題，投資海外房產(chǎn)伴隨著復(fù)雜的交易流程、嚴(yán)格的法律法規(guī)、繁瑣的稅務(wù)體系以及高深的金融規(guī)則，建議廣大投資人士，選擇可信賴(lài)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，給予專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和協(xié)助，更好把控風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)收益較大化！

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